Bytů je stále málo a jejich ceny rostou

V Libereckém kraji se v prvním čtvrtletí letošního roku začalo stavět dvakrát více rodinných domů než v minulých letech. Stavbaři do konce března zahájili výstavbu 305 nových bytů, z nichž dvě třetiny jsou právě v rodinných domech. I díky tomu v kraji letos ve srovnání s loňským rokem výrazně vzrostla bytová výstavba, stále však v rámci České republiky patří k nejnižším. Méně se podle Českého statistického úřadu začalo stavět jen v Karlovarském kraji.

Nový byt stojí tolik co domek

Hlavním důvodem rostoucího zájmu o výstavbu rodinných domů jsou podle realitních makléřů hlavně stále dostupné hypotéky a také vysoké ceny. Za nový byt v Liberci klient často zaplatí stejně, jako když si nechá postavit dům. V krajském městě a jeho blízkém okolí také přibývá developerských projektů, které nabízejí výstavbu rodinných domů na klíč, což oslovuje lidi, kteří se sami o stavbu starat nechtějí.

Ve stejném období loňského roku se v Libereckém kraji začalo stavět 170 bytů, z toho 105 bylo v rodinných domech, a 140 stavbaři ve stejném období dokončili. Ve srovnání s tím letos stavbaři dokončili dvakrát více než loni - uživatelům jich předali 286, z toho 138 v rodinných domech. Důvodem výrazného růstu počtu zahájených i dokončených bytů může být podle stavebních firem i mírná zima, kvůli které se letos stavební práce v regionu prakticky nezastavily. V jiných letech se přitom většinou začínalo stavět až v březnu.

Poptávka převyšuje nabídku

I když v posledních měsících přibývá hlavně v krajském městě developerských projektů nabízejících nové byty, poptávka po nich stále převyšuje nabídku. I to je podle realitních firem důvod, proč ceny v Liberci, Jablonci nebo Turnově stále rostou. Například ještě na začátku loňského roku bylo možné koupit běžný třípokojový byt na panelovém sídlišti za 1,2 až 1,3 milionu korun. Dnes se jeho cena často blíží ke dvěma milionům a zřejmě dál poroste. Bylo to mimo jiné způsobeno i tím, že loni v Libereckém kraji stavbaři dokončili nejméně bytů za poslední čtyři roky - uživatelům jich předali 1024, což bylo o deset procent méně než před rokem, kdy dokončili 1133. Méně v absolutních číslech dokončili jen stavbaři v Karlovarském kraji.

V Liberci ceny bytů vzrostly

Omezená bytová výstavba je podle realitních makléřů jedním z důvodů, proč v loňském roce ceny bytů v Libereckém kraji vzrostly v průměru o více než desetinu. Například ve stotisícovém Liberci, kde je poptávka po bydlení největší, se ale ceny bytů zvýšily o třetinu i více. I v letošním roce se očekává, že ceny dál porostou, i když pomaleji - o 10 až 15 procent. Poptávku po vlastním bydlení navíc zvýšila deregulace nájemného a stále dostupné hypotéky. Vyšší ceny nové výstavby navíc zvyšují i ceny starších bytů.

Ještě před rokem se třípokojové byty v Liberci prodávaly za ceny kolem milionu, dnes za byt na jednom z největších sídlišť v Pavlovicích zaplatí klient kolem 1,6 milionu korun, což je v přepočtu zhruba 20 tisíc korun za metr čtvereční. V žádaných čtvrtích, jako je Králův Háj nebo Ruprechtice, ale nejsou výjimkou ceny kolem 30 tisíc korun za metr. Podobnou cenu přitom zájemce zaplatí za byt v nové výstavbě, kde se nabídka podle lokality a vybavení pohybuje od 25 tisíc korun za metr čtvereční nahoru.

Roste i nájemné

Liberec postavil za pomoci státní dotace v letech 2005 a 2006 v Zeleném Údolí šest domů se 192 startovacími byty. Právě u nich může podle smlouvy zvyšovat nájemné s ohledem na růst inflace, vždy však až po roce provozu. Bydlení ve startovacích bytech je přitom už nyní výrazně dražší než ve staré městské zástavbě. Tam se sice od ledna zvýšilo nájemné téměř o pětinu, přesto se stále s nájemným v nové výstavbě nedá srovnávat. Zatímco loni platili nájemníci městských bytů v Liberci zhruba 23 korun za metr čtvereční, od Nového roku se jim nájemné zvýšilo na téměř 28 korun. Nájemné v běžném třípokojovém bytě tak podražilo zhruba o 300 korun.

Liberec v minulých letech většinu městských bytů prodal. Město, které ještě v roce 1998 vlastnilo kolem 15 tisíc bytů, jich v současné době spravuje jen cca 900, což představuje dvacetinu původního počtu. Díky prodeji městského majetku si mohlo stotisícové město dovolit rozsáhlé investice, na které by jinak nemělo prostředky. Jen prodeje domů a bytů vynesly kolem 2,7 miliardy korun.

Apartmány stojí víc

Dražší byt než v žádaných lokalitách krajského města Liberce jsou v rekreačních střediscích Jizerských hor a západních Krkonoš, kde se staví desítky nových apartmánů. Například za rekreační byt v Harrachově zaplatí zájemce přes 50 tisíc korun za metr čtvereční. Dvoupokojový tak má zhruba stejnou cenu, za jakou se prodávají nové rodinné domky i s pozemkem v okolí Liberce. V nedalekém Kořenově se nové byty nabízejí za ceny kolem 40 tisíc korun za metr čtvereční a například ve známém jizerskohorském středisku Bedřichov se v současné době dokončují apartmány, za které zákazník zaplatí i přes 60 tisíc korun za metr čtvereční.

V Jablonci stále málo bytů

Nová bytová výstavba v Jablonci je nyní podle Mariana Kubíčka z realitní kanceláře Reality Point zaměřena na rozšíření lokality obytných domů na Horní Proseči o dalších 622 bytů. Problémem zůstávají chybějící služby pro tuto slibně se rozvíjející lokalitu v krásném a klidném přírodním prostředí Jizerských hor. Dokončuje se výstavba bytového domu v Jablonci v ulici Dvorské. Postupně by mělo dojít k dostavbám proluk v okolí ulice Lipanské, Horské a Lesní. Výstavba rodinných domků na Jablonecku je povětšinou rozptýlená do okrajových čtvrtí (například Kokonín, Vrkoslavice, Jablonecké Paseky) a obcí a měst (Maršovice, Lučany nad Nisou, Rychnov u Jablonce nad Nisou).

"Tento poměrně pomalý nárůst bytové kapacity v kraji vytváří stav, kdy poptávka nadále převyšuje nabídku. U menších bytů, například 1+kk až 2+1, cena kolísá dle lokality a stavu bytu od 500 tisíc korun po jeden milion korun - průměr je 800 tisíc korun. U větších bytů není výjimkou u velikosti 3+1 po rekonstrukci i částka 1,6 až 1,8 milionu korun - průměrná cena je zhruba 1,3 milionu korun," uvedl Marian Kubíček.

Poptávka roste hlavně po bytech v osobním vlastnictví do velikosti 2+1. Finanční hledisko je rozhodující a někteří zájemci uvažují již o další připravované fázi kvalitnějšího bydlení v rodinných domcích. Toto řešení vidí jako přechodné a současně je považují za dobrý investiční záměr. Tento trend podle Mariana Kubíčka v Libereckém kraji nadále potrvá a k nasycení trhu s byty v nejbližší době nedojde.

Osobní vlastnictví má přednost

Podle Radima Hrabáka z realitní kanceláře HCN Reality v Jablonci poptávka hlavně po malometrážních bytech v ceně do 1,5 milionu korun je na Jablonecku oproti současné nabídce podstatně vyšší. Zájem je především o byty v osobním vlastnictví nebo družstevním, které lze převést v rámci jednoho roku do osobního vlastnictví. Je to dáno tím, že klienti z devadesáti procent financují koupi bytu hypotékou nebo kombinací úvěru se stavebním spořením. Pokud splňují první podmínku, a to výši příjmů, mohou ručit bance tímto bytem, což je klasická zástava. I dnes již banky umí poskytnout úvěr na koupi družstevního bytu, který lze do jednoho roku převést do osobního vlastnictví. U družstevních bytů, které nelze převést do osobního vlastnictví, klienti nemají možnost bance tímto bytem ručit. V tomto případě je situace trochu jiná - musí disponovat vyšším finančním obnosem nebo případně ručit jinou nemovitostí. Proto ceny těchto družstevních bytů dle vybavenosti, lokality a podobně bývají řádově o desítky tisíc korun levnější a jejich prodej může trvat delší dobu.

Byty jsou čím dál dražší

Byty 1+1 a 1+kk se podle Radima Hrabáka v Jablonci prodávají za cenu do jednoho milionu korun, byty 2+1 nebo 2+kk stojí až 1,3 milionu a byty 3+1 a výše od 1,3 milionu do dvou milionů korun. Jejich cena je dána lokalitou, vybaveností a dosahem služeb. Poptávka po novém bydlení převyšuje nabídku a všeobecně roste. Způsobuje to skutečnost, že současná nabídka je nízká. Velký podíl na zájmu o koupi bytu mají rostoucí příjmy obyvatelstva a s tím související možnosti volby financování bytů hypotečními úvěry, v dnešní době se stále příznivou úrokovou sazbou.

"Budeme-li hovořit v horizontu hruba pěti let, pak cena stávajícího bytového fondu nadále poroste. Například za posledních dvanáct měsíců ceny zdejších bytů vzrostly v průměru téměř o 25 procent. Rostou samozřejmě i ceny za čtvereční metr u nové výstavby, kde se promítají každým rokem vyšší náklady staveb a prací. Klienti, pokud jim to finanční možnosti dovolí, dávají raději přednost právě novému bydlení," uvedl Radim Hrabák.

Semilsko - lidé se hypoték nebojí

A jak se rozvíjí bytová výstavba a trh s byty v dalších regionech, například na Semilsku? Semilsko je podle Marka Vrtilky z realitní kanceláře RK Nika ve výstavbě bytů hodně opožděné a poptávka po nich přitom stoupá. Průměrné ceny se u bytů 1+1 pohybují kolem 400 tisíc korun, byty 2+1 stojí kolem 600 tisíc a 3+1 zhruba kolem 800 tisíc korun. Poptávka po bytech roste z toho důvodu, že lidé se již nebojí hypotečních úvěrů.

"Jak se bude bytová výstavba a trh s byty rozvíjet ve zdejším regionu v příštích letech, to záleží na obci Semily. Pokud zde nebude kulturní vyžití a místní zastupitelé nebudou podporovat vytváření nových pracovních příležitostí nebo alespoň dopravní spojení při cestách za prací do Turnova nebo Jičína, tak to nevidím dobře," tvrdí Marek Vrtilka.

Trutnov - žádná výstavba

Jak nás informoval jednatel společnosti Dobré Bydlo v Trutnově Karel Havel, v tomto městě neprobíhá prakticky žádná výstavba nových bytů, což vede k poměrně razantnímu růstu jejich cen. Za poslední rok ceny bytů v osobním vlastnictví stouply o 10 až 20 procent a dosavadní vývoj nasvědčuje tomu, že jejich růst bude dále pokračovat. Průměrné ceny bytů jsou velmi iluzorní, neboť záleží na velikosti, výměře, stáří, umístění, typu vlastnictví, podlaží a mnoha dalších faktorech. Nicméně cena bytu 3+1 ve zděném domě v osobním vlastnictví a v širším centru města se již pohybuje okolo 1,2 milionu korun, byt 2+1 stojí 900 tisíc až jeden milion korun a byt 1+1 600 tisíc až 700 tisíc korun. Z důvodu absence nové výstavby ceny bytů rostou.

"V Trutnově prakticky není vhodná lokalita pro výstavbu většího množství bytů. Jednotlivé domy však v horizontu několika let, jak předpokládám, vyrostou. Výhled do budoucna vypadá tak, že ceny ještě nějakou dobu porostou a pak se musí zastavit. Jak dlouhá doba to však bude, je obtížné odhadnout. Ekonomická situace obyvatel se obecně stále zlepšuje, hypotéky jsou ještě stále výhodné, nová masivnější výstavba tu není, takže to vše dalšímu růstu cen nahrává," uvedl na závěr Karel Havel.